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开发商拿地趋于谨慎

2018年8月22日 嘉博国际娱乐注册送18 0条评论 0个引用

  8月15日,国家统计局发布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,中国7月70个大中城市中,65城新建商品住宅价格环比上涨,6月为63城上涨;三亚新建商品住宅价格环比涨幅3.7%领跑,北上广深新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、涨0.6%、涨0.5%。而参考同期机构二手房报告,二手房市场却不容乐观。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟在《2018年7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落》统计数据解读一文中分析,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

  同时,从同比看,70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,上月为持平;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%,涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

  针对统计局发布65城新建商品住宅价格环比上涨数据,易居研究院智库研究中心总监严跃进分析,这一股上涨拉升的强劲动力主要源于三线城市。当前三线城市房价涨幅具备三个特点:一,涨幅明显较大,大于一线城市且基本与二线城市持平;二,涨幅明显扩大,甚至创下新高;三,上涨动力依然强劲,许多城市当前库存规模不大,预计未来房价上涨背后动力充足。

  此前2017年5月10日,三亚曾出台房地产市场调控措施,明确限购范围和区域。而从数据看,三亚却未受限购政策影响,其新建商品住宅价格仍以环比3.7%涨幅领跑70城。对此,严跃进认为,限购政策确实会影响房地产市场的成交量,但由于三亚掌持海南自由港建设等利好条件,即便是限购管控,依然有许多房企看好市场,咬价不放。

  根据贝壳研究院最新监测数据来看,全国347个城市,7月二手房房价在6月基础上继续回落,二季度价格上涨的城市渐少、价格下跌的城市渐多,且下行范围明显扩大。重点监测13城中,除成都、南京成交环比增加外,其余城市均环比回落。其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显;前期回落的天津、上海继续回落;北京二手房市场也继续回调,贝壳研究院RealData数据库显示链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平为2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。均价为62740元/平,环比上涨0.6%,同比基本持平。

  对此,贝壳研究院市场研究中心分析,二手房市场继续下行的原因有三,首先需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;其次新房成交的明显增加分流二手房需求;第三随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足。未来调控环境依旧高压,供需增长依旧低迷,新房的分流因素依然存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐从目前市场表征预测,未来购房者、业主、开发商三者预期将发生一致转变,并在不同的市场之间相互传染,预期市场走势不容乐观:购房者方面,真实购买力不足、潜在需求不足均使后期市场回落,购房市场预期和信心也将进一步下滑;业主方面,近三个月重点城市调价中涨价占比持续回落,业主信心开始消散,积极下调报价,业主预期不断走低;开发商方面,流拍土地数量渐多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行,市场预期悲观,开发商拿地趋于谨慎。

  许小乐所持观点认为,此前上行周期中,不同市场、不同城市轮动上涨来自于换房市场的联动效应。现在,这一联动效应开始发挥反向的作用:第一,二手房换新房是大城市的通常路径,上一轮改善性换房需求释放形成,本轮新房与二手房的换房链条受阻,两个市场同步下行;第二,全国跨区域换房的链条断裂,不同城市同步降温。一线城市市场的持续低迷加上严厉的限购,周边城市的市场会回归需求本身,随着棚改货币化有序退出,三四线城市向上级城市换房的动力也因“失血”而减缓。

  针对二手房房价下降趋势会否影响到新房房价问题,合硕机构首席分析师郭毅表示,当前二手房市场中,80%的交易是卖旧买旧,所以二手市场的下滑会对新房市场产生一定影响,但影响不会太大,比如5月二手房成交升温时,并未同时拉动新房销量大涨。

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